Что такое титульное страхование при ипотеке 🏠 Риски, стоимость страхования титула

Содержание

2. От каких рисков защитит титульное страхование?

3. В каких ситуациях может быть отказано в получении страховых выплат?

4. Из чего складывается стоимость титульного страхования?

5. Как можно сэкономить на титульном страховании?

Покупка квартиры на вторичном рынке – это отдельный вид сделки с недвижимостью, сопряженный с повышенными рисками. Никто не застрахован от непредвиденных ситуаций, связанных с предыдущими владельцами объекта договора. Поэтому покупатель рискует потерять право собственности на жилье, а банк не получить в полном объеме выплаты по ипотеке. Именно с этим обстоятельством связано то, что многие финансовые организации при заключении ипотечного договора настаивают на страховании титула.

ВАЖНО ЗНАТЬ:

Банки не имеют права навязывать покупку титульного страхования, поскольку это добровольное решение заемщика. По закону обязательным является лишь страхование жилья. Остальные виды дополнительных страховок (жизни, здоровья, ответственности, титула) заемщик покупает, учитывая собственные интересы и потребности. Обычно для клиентов, которые выбирают комплексное ипотечное страхование, применяется система бонусов. Большинство банков понижают ставку по ипотеке и предлагают комфортные условия договора (например, более длительные сроки кредитования или большую сумму залога).

Что такое титульное страхование?

Как правило, предложение банка оформить страховку титула вызывает у заемщиков недоумение. Однако данный вид страхования способен обеспечить надежную защиту с юридической точки зрения, поэтому нужно знать основные нюансы:

· «Титул» – это право собственности на недвижимое имущество, закрепленное документально. Титул подтверждается свидетельством о регистрации или выпиской из ЕГРН. Эти документы гарантируют возмещение убытков в случае потери права собственности на жилье.

· Титульное страхование необходимо исключительно при покупке недвижимости на вторичном рынке. В новостройке заемщик будет первым владельцем квартиры, поэтому и риски будут отсутствовать.

· Обычно требование кредитора купить данный вид страховки распространяется только на те квартиры, которые были в собственности у предыдущего владельца менее 3 лет. Это связано с тем, что по закону общий срок исковой давности составляет 3 года. По истечении этого времени человек уже не сможет обратиться в суд с претензией о неправомерном лишении права собственности.

· Страхование титула в большей степени выгодно самому заемщику, чем банку. В каждом году появляются новые мошеннические схемы с недвижимостью, кроме того при покупке вторичного жилья существует много подводных камней. Чтобы узнать больше информации о потенциальном залоге, страховой компанией проводится тщательный анализ квартиры. Результат этой проверки подтверждает или опровергает юридическую чистоту и историю жилья. Если страховая компания предлагает завышенные тарифы либо вовсе отказывается страховать квартиру, значит, планируемая сделка довольно опасная и лучше от нее отказаться.

· Титульное страхование не рекомендуется оформлять при слишком коротком сроке ипотеки. Это связано с тем, что судебные разбирательства, касающиеся оспаривания права собственности, длятся, как правило, очень долго. И ситуации, когда срок действия ипотечного договора заканчивался раньше вынесения итогового решения суда, случаются нередко. Поэтому имеет смысл купить страхование титула, если вы берете ипотеку на срок не менее 3 лет.

От каких рисков защитит титульное страхование?

Страховой случай наступает вследствие признания сделки купли-продажи недействительной. Это может произойти по следующим причинам:

· продавец на момент совершения сделки был полностью или частично недееспособным либо находился в невменяемом состоянии;

· сделка произошла с нарушением прав несовершеннолетних (родители обязательно должны выделить каждому несовершеннолетнему ребенку долю в новой квартире);

· имеется доказанный факт мошенничества (например, поддельные доверенности);

· продавец получил недвижимость с помощью обмана, угроз или мошенничества;

· договор купли-продажи был заключен для прикрытия другой сделки либо с нарушением норм законодательства РФ;

· при оформлении сделки были применены угрозы, насилие или другие противоправные действия;

· отсутствует согласие на сделку второго супруга (в случае, если квартира находится в совместной собственности);

· нарушена процедура принятия наследства;

· продавец не имеет права распоряжаться квартирой, поскольку арендует ее;

· квартира ранее фигурировала в судебном процессе, который возобновили после совершения сделки.

Страховые компании заинтересованы в том, чтобы клиент отстоял свое право собственности. Поэтому для защиты интересов заемщика предлагаются услуги сильных, опытных адвокатов. Если же дело все-таки проиграно и подтвержден факт утраты права собственности по вышеуказанным причинам, страховая компания обязана выплатить заемщику компенсацию. Причем должен быть возмещен ущерб не только за утрату квартиры, но и за судебные издержки (необходимо проследить, чтобы данный пункт присутствовал в договоре).

В каких ситуациях может быть отказано в получении страховых выплат?

Существует ряд причин, по которым страховая компания может признать ситуацию нестраховым случаем:

· в потере титула виновен сам застрахованный человек;

· заемщик слишком поздно сообщил в страховую компанию о наступлении страхового случая;

· при оформлении страхового полиса были предоставлены ложные данные;

· у страховой компании есть вопросы по соблюдению заемщиком условий ипотечного договора;

· квартира до выплаты ипотечного кредита подверглась перепланировке без получения согласия банка и страховой компании или использовалась не по назначению;

· недвижимость была продана, подарена либо сдавалась в аренду;

· владелец страховки получил возмещение от третьих лиц;

· было принято решение суда о наложении обременения на объект без смены собственника;

· использование застрахованным лицом услуг сторонних адвокатов может расцениваться как нарушение условий договора;

· подтвержден факт потери объекта недвижимости вследствие природных катаклизмов, военных действий, террористических актов, техногенных катастроф и т.д.

· приобретаемое имущество конфисковало государство;

· здание, в котором располагалась квартира, подверглось сносу.

Из чего складывается стоимость титульного страхования?

В принцип ценообразования при страховании титула стоит вникнуть не только для того, чтобы подобрать более выгодный вариант. Данная страховка защищает, в том числе, от недобросовестных и опасных сделок с недвижимостью, и слишком высокая цена может сигнализировать о наличии серьезного риска. В этом случае, прежде чем застраховать жилье, нужно еще раз оценить необходимость в приобретении именно этой квартиры и осознать следующее: я покупаю недвижимость, в юридической чистоте которой не уверен страховщик, значит, я сознательно иду на риск. Возможно, рассмотрение других вариантов квартир сохранит не только ваши деньги, но и нервы.

Итак, что может повлиять на стоимость страховки:

· наличие и количество рисков утраты права собственности;

· оценочная стоимость квартиры;

· сумма ипотечного кредита;

· количество сделок, совершенных с объектом страхования ранее;

· длительность нахождения квартиры в собственности у продавца;

· тарифы страховщика;

· условия финансовых организаций, предоставляющих ипотеку;

· срок договора страхования.

Как можно сэкономить на титульном страховании?

1. Заключить договор страхования на длительный срок (максимально допустимый – 10 лет). Чем больший срок указан в договоре, тем дешевле будет ежегодный платеж. Это связано с тем, что с приближением к истечению срока исковой давности уменьшаются риски потери права собственности.

2. Сравнить тарифы разных страховщиков (Альфастрахование, Сбербанк Страхование, СОГАЗ и др.). На сайтах большинства страховых компаний есть онлайн калькулятор, однако заполнение формы даст лишь очень приблизительный расчет. Титульное страхование должно учитывать слишком много параметров, поэтому точная стоимость страховки будет известна только после полной проверки квартиры страховщиком.

3. Оформить комплексную страховку. При страховании предмета залога, жизни, здоровья и титула в одном месте страховщики предлагают дополнительные скидки.

Несмотря на то, что банк при оформлении ипотеки нечасто требует покупку титульного страхования, заемщику не стоит сразу отказываться от него. Ведь кроме защиты от рисков, данная страховка позволяет еще до заключения сделки оценить ее безопасность и принять верное решение о покупке.